عقد بيع ابتدائي لقطعة أرض - المستشار القانوني الاستاذ : احمد ابوضيف المحامي بالنقض

عقد بيع ابتدائي لقطعة أرض

يخضع هذا العقد لأحكام القانون المدني المصري رقم ١٣١ لسنة ١٩٤٨، وعلى الأخص أحكام عقد البيع، كما يخضع نقل الملكية العقارية لأحكام قانون تنظيم الشهر العقاري رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ وتعديلاته، ومنها القانون رقم ٩ لسنة ٢٠٢٢.

إنه في يوم …………………. الموافق …./…./……….

تم الاتفاق والتراضي بين كل من:

أولاً: الطرف الأول – البائع

السيد/ ………………………………………………………………
الجنسية/ …………………………………………………………….
المهنة/ ………………………………………………………………
الرقم القومي/ ……………………………………………………….
المقيم/ ………………………………………………………………
رقم الهاتف المعتمد للمراسلات/ …………………………………………

ويشار إليه فيما بعد بـ “الطرف الأول – البائع”.

ثانياً: الطرف الثاني – المشتري

ويشار إليه فيما بعد بـ “الطرف الثاني – المشتري”.

وبعد أن أقر الطرفان بأهليتهما القانونية الكاملة للتعاقد والتصرف، وبأن إرادتهما خالية من الغلط أو التدليس أو الإكراه، فقد اتفقا على ما يأتي:

التمهيد

يمتلك الطرف الأول قطعة الأرض محل هذا العقد والكائنة بناحية:

…………………………………………………………………………

قسم/مركز …………………………………. محافظة ………………………………….

وذلك بموجب سند الملكية الآتي:

…………………………………………………………………………

وقد رغب الطرف الثاني في شراء قطعة الأرض المذكورة بعد معاينتها والاطلاع على حدودها ومعالمها ومستنداتها، وقبل الطرف الأول بيعها بالشروط والأحكام الواردة بهذا العقد.

ويعتبر هذا التمهيد جزءًا لا يتجزأ من العقد ومكملاً ومفسرًا لبنوده.

السند القانوني: المادة ٤١٨ مدني تعرف البيع بأنه عقد يلتزم بمقتضاه البائع بنقل ملكية شيء أو حق مالي إلى المشتري مقابل ثمن نقدي. كما يوجب القانون تعيين المبيع تعيينًا كافيًا بما يمنع الجهالة.

البند الأول – محل البيع

باع وأسقط وتنازل الطرف الأول بكافة الضمانات القانونية والفعلية إلى الطرف الثاني القابل لذلك قطعة الأرض الكائنة:

…………………………………………………………………………

والبالغ إجمالي مساحتها ………………….. مترًا مربعًا / فدانًا / قيراطًا / سهمًا.

رقم القطعة/ ……………………………………………………..
رقم الحوض/ ……………………………………………………….
رقم التقسيم/ ……………………………………………………..
رقم البلوك – إن وجد/ …………………………………………….

وذلك بما لها من حقوق وما عليها من التزامات وما يتبعها من ارتفاقات ظاهرة أو ثابتة قانونًا.

السند القانوني: المواد المنظمة للبيع في القانون المدني، وعلى الأخص ٤١٨ وما بعدها، مع ضرورة تعيين المبيع تعيينًا يزيل الجهالة.

البند الثاني – حدود الأرض ومعالمها

حدود قطعة الأرض محل هذا البيع هي:

الحد البحري: …………………………………………………………..

بطول تقريبي قدره: ……………………………………………………

الحد القبلي: ……………………………………………………………

بطول تقريبي قدره: ……………………………………………………

الحد الشرقي: …………………………………………………………..

بطول تقريبي قدره: ……………………………………………………

الحد الغربي: …………………………………………………………..

بطول تقريبي قدره: ……………………………………………………

وتعتبر الحدود والمعالم والرفع المساحي – إن وجد – جزءًا مكملاً لهذا العقد.

السند القانوني: القواعد المنظمة لتعيين محل الالتزام والمبيع، وأحكام مقدار المبيع الواردة بالمواد ٤١٩، ٤٣٣، ٤٣٤ مدني بحسب الأحوال.

البند الثالث – سند ملكية البائع

يقر الطرف الأول بأن ملكيته للأرض محل هذا العقد ثابتة بموجب:

…………………………………………………………………………

وأن تسلسل الملكية هو:

…………………………………………………………………………

كما يقر بأن له الحق القانوني الكامل في بيع الأرض والتصرف فيها.

السند القانوني: المادة ٤٢٨ مدني تلزم البائع بالقيام بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري، بينما تخضع حالة بيع ملك الغير لأحكام المواد ٤٦٦ إلى ٤٦٨ مدني؛ ومنها حق المشتري في طلب إبطال البيع إذا كان البائع لا يملك المبيع، وعدم سريان البيع في حق المالك الحقيقي إلا وفق الأحوال القانونية.

البند الرابع – الثمن

تم هذا البيع نظير ثمن إجمالي قدره:

مبلغ وقدره ………………….. جنيه مصري فقط لا غير.

وقد تم سداد الثمن على النحو الآتي:

١- مبلغ قدره ………………….. جنيه تم سداده عند توقيع هذا العقد.

٢- مبلغ قدره ………………….. جنيه يستحق بتاريخ …./…./……….

٣- مبلغ قدره ………………….. جنيه يستحق بتاريخ …./…./……….

٤- باقي الثمن وقدره ………………….. جنيه يستحق عند …………………………………………….

ويقر الطرف الأول باستلام ما تم إثبات سداده فعليًا بهذا العقد.

السند القانوني: المادة ٤١٨ مدني تجعل الثمن النقدي عنصرًا جوهريًا في عقد البيع، وتنظم المواد ٤٥٦ وما بعدها الوفاء بالثمن وأحكام استحقاقه. ومن ذلك أن الأصل استحقاق الثمن عند تسليم المبيع ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك.

البند الخامس – المخالصة

في حالة سداد كامل الثمن:

يقر الطرف الأول بأنه استلم كامل الثمن المتفق عليه وقدره ………………….. جنيه، وأن ذمة الطرف الثاني أصبحت بريئة من ثمن الأرض براءة تامة ونهائية.

أما في حالة البيع بثمن مؤجل أو مقسط، فتقتصر المخالصة على المبالغ المسددة بالفعل.

السند القانوني: المواد الخاصة بالوفاء بالثمن في عقد البيع، بالإضافة إلى المادة ١٤٧ مدني المتعلقة بالقوة الملزمة للعقد.

البند السادس – المعاينة

يقر الطرف الثاني بأنه عاين قطعة الأرض محل البيع معاينة فعلية تامة نافية للجهالة، وتعرف على موقعها وحدودها ومساحتها وطبيعتها الظاهرة والطرق المؤدية إليها.

ولا يمتد هذا الإقرار إلى أي تدليس أو إخفاء متعمد من الطرف الأول لواقعة جوهرية من شأنها التأثير على التعاقد.

السند القانوني: المادة ٤١٩ مدني بشأن علم المشتري بالمبيع علمًا كافيًا، مع تطبيق القواعد العامة في عيوب الإرادة وحسن النية.

البند السابع – المساحة والعجز والزيادة

تم الاتفاق على أن مساحة الأرض محل البيع هي ………………….. مترًا مربعًا تقريبًا.

وفي حالة ظهور عجز أو زيادة في المساحة عند الرفع المساحي النهائي، تتم التسوية على النحو الآتي:

…………………………………………………………………………

أو تطبق الأحكام القانونية المقررة في شأن العجز والزيادة في مقدار المبيع إذا لم يوجد اتفاق خاص.

السند القانوني: المادتان ٤٣٣ و٤٣٤ مدني تنظمان آثار العجز والزيادة في مقدار المبيع عند تحديد مقداره في العقد.

البند الثامن – التسليم والحيازة

يلتزم الطرف الأول بتسليم قطعة الأرض إلى الطرف الثاني في تاريخ …./…./……….

ويكون التسليم فعليًا وقانونيًا وخاليًا من الأشخاص والشواغل، ما لم يتفق كتابة على خلاف ذلك.

وبالتسليم يصبح الطرف الثاني مسؤولاً عن حراسة الأرض والانتفاع بها في الحدود التي يقررها القانون.

السند القانوني: المواد المنظمة لالتزام البائع بالتسليم، ومنها المواد ٤٣١ وما بعدها من القانون المدني.

البند التاسع – ضمان عدم التعرض والاستحقاق

يضمن الطرف الأول عدم التعرض الشخصي للمشتري في الأرض محل البيع.

كما يضمن التعرض القانوني الصادر من الغير إذا كان قائمًا على حق سابق على البيع أو آيلًا من البائع، وذلك في الحدود المقررة قانونًا.

السند القانوني: المادة ٤٣٩ مدني وما يليها من المواد المنظمة لضمان التعرض والاستحقاق.

البند العاشر – خلو الأرض من الحقوق والتصرفات

يقر الطرف الأول بأن الأرض محل العقد – ما لم يذكر خلاف ذلك صراحة – خالية من:

– البيع السابق للغير.
– الرهون.
– الحجوزات.
– حقوق الانتفاع.
– حقوق الاختصاص والامتياز.
– عقود الإيجار أو الإشغال التي تمنع التسليم.
– أي تصرف قانوني يتعارض مع حقوق المشتري.

فإذا ظهر خلاف ذلك، تحمل الطرف الأول المسؤولية القانونية المترتبة على ثبوت الواقعة.

السند القانوني: المواد ٤٢٨ و٤٣٩ وما بعدها من القانون المدني بشأن نقل الحق وضمان التعرض والاستحقاق.

البند الحادي عشر – حقوق الارتفاق

يقر الطرفان بأن الأرض تخضع لما قد يكون مقررًا قانونًا من حقوق ارتفاق ظاهرة أو ثابتة بسند رسمي.

وتبين حقوق الارتفاق – إن وجدت – على النحو الآتي:

…………………………………………………………………………

ولا يجوز للبائع إخفاء حق ارتفاق جوهري يعلم بوجوده ومن شأنه التأثير في انتفاع المشتري بالأرض.

السند القانوني: يخضع هذا البند لأحكام الحقوق العينية الأصلية وحقوق الارتفاق بالقانون المدني، إلى جانب أحكام ضمان التعرض والاستحقاق.

البند الثاني عشر – صلاحية الأرض والغرض من الشراء

اتفق الطرفان على أن الغرض المقصود من الشراء هو:

السكن / البناء / الاستثمار / الزراعة / النشاط التجاري / غير ذلك: …………………..

ولا يضمن الطرف الأول إمكانية استخراج تراخيص بناء أو تغيير نشاط أو تقسيم إلا إذا نص العقد صراحة على ضمان ذلك.

وعلى الطرف الثاني التحقق من الاشتراطات التنظيمية والجهات الإدارية المختصة قبل البدء في أي أعمال.

السند القانوني: يستند البند إلى مبدأ تحديد نطاق الالتزامات العقدية وفق المادتين ١٤٧ و١٤٨ مدني، ولا يعد عقد البيع بذاته ترخيصًا إداريًا بالبناء أو تغيير الاستعمال.

البند الثالث عشر – المرافق

يقر الطرف الأول بحالة المرافق المتصلة بالأرض على النحو الآتي:

الكهرباء/ …………………………………………………………..
المياه/ ……………………………………………………………….
الصرف الصحي/ ……………………………………………………….
الغاز/ …………………………………………………………………
الطرق/ …………………………………………………………………

ولا يعتبر هذا العقد ضمانًا بمد مرافق جديدة إلا إذا التزم الطرف الأول بذلك صراحة.

السند القانوني: المادتان ١٤٧ و١٤٨ مدني فيما يتعلق بالقوة الملزمة للعقد ووجوب تنفيذه بحسن نية.

البند الرابع عشر – التسجيل ونقل الملكية

يلتزم الطرف الأول بالحضور أمام الجهات المختصة ومكاتب الشهر العقاري والتوثيق، وتقديم ما تحت يده من مستندات لازمة، والتوقيع على ما يلزم لإتمام إجراءات التسجيل ونقل الملكية متى أوفى الطرف الثاني بالتزاماته.

ويقر الطرفان بأن الملكية العقارية لا تنتقل بمجرد العقد الابتدائي، وإنما يتعين استيفاء إجراءات الشهر والتسجيل المقررة قانونًا. ويخضع ذلك لقانون تنظيم الشهر العقاري رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ المعدل، ومن تعديلاته القانون رقم ٩ لسنة ٢٠٢٢، الذي دخل حيز العمل في ٦ مايو ٢٠٢٢.

السند القانوني: المادة ٩٣٤ مدني وقانون تنظيم الشهر العقاري رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ وتعديلاته.

البند الخامس عشر – دعوى صحة ونفاذ العقد

يلتزم الطرف الأول – متى اقتضى الأمر – بالحضور أمام المحكمة المختصة في دعوى صحة ونفاذ هذا العقد، وتقديم سندات ملكيته وما تحت يده من مستندات لازمة لإتمام إجراءات نقل الملكية قانونًا.

ولا يمنع ذلك المشتري من اتخاذ ما يراه من إجراءات قانونية تحفظية أو موضوعية في حدود القانون.

السند القانوني: يستند هذا البند إلى التزام البائع باتخاذ ما يلزم لنقل الحق المبيع طبقًا للمادة ٤٢٨ مدني، مع مراعاة أحكام الشهر العقاري.

البند السادس عشر – الرسوم والمصروفات

تكون نفقات ورسوم العقد والتسجيل والشهر وإجراءات نقل الملكية على عاتق:

الطرف الأول / الطرف الثاني / مناصفة بين الطرفين

وفقًا لما يتم تحديده عند التوقيع.

السند القانوني: المادة ٤٦٢ مدني تقضي بأن نفقات عقد البيع ورسوم التسجيل وغيرها من المصروفات تكون على المشتري ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك.

البند السابع عشر – الالتزام بعدم التصرف للغير

يتعهد الطرف الأول منذ تاريخ توقيع هذا العقد بعدم بيع الأرض محل العقد أو التنازل عنها أو ترتيب أي حق عيني عليها يتعارض مع حقوق الطرف الثاني.

ويتحمل الطرف الأول المسؤولية القانونية عن أي تصرف مخالف يصدر منه.

السند القانوني: المادة ٤٢٨ مدني التي تلزم البائع بالامتناع عن كل عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلاً أو عسيرًا، بالإضافة إلى المادتين ١٤٧ و١٤٨ مدني.

البند الثامن عشر – الفسخ

إذا أخل أي طرف بالتزام جوهري من التزاماته الناشئة عن هذا العقد، جاز للطرف الآخر بعد إعذاره – متى كان الإعذار لازمًا – طلب التنفيذ أو الفسخ مع التعويض إن كان له مقتض.

ويجوز للطرفين الاتفاق على شرط فاسخ صريح يتعلق بالتزامات محددة.

السند القانوني: المادتان ١٥٧ و١٥٨ مدني بشأن الفسخ في العقود الملزمة للجانبين والشرط الفاسخ الصريح.

البند التاسع عشر – الشرط الجزائي

في حالة إخلال أي طرف بالتزام جوهري يترتب عليه تعذر إتمام البيع أو التسجيل أو التسليم بسبب راجع إليه، يلتزم الطرف المخل بأداء مبلغ وقدره:

………………….. جنيه مصري فقط لا غير

على سبيل التعويض الاتفاقي، مع مراعاة سلطة القضاء في تقدير استحقاق التعويض ومداه طبقًا للقانون.

السند القانوني: المادتان ٢٢٣ و٢٢٤ مدني بشأن التعويض الاتفاقي وسلطة القضاء في تخفيضه أو عدم الحكم به في الحالات المقررة قانونًا.

البند العشرون – الهاتف والمراسلات والإخطارات

يقر كل طرف بأن رقم الهاتف المثبت قرين اسمه في صدر هذا العقد هو رقم معتمد للمراسلات والإخطارات المتعلقة بتنفيذ العقد.

ويتفق الطرفان على اعتماد الرسائل النصية ورسائل تطبيقات المراسلة المرتبطة بهذه الأرقام كوسيلة اتفاقية للتواصل والإخطار فيما بينهما، وتكون لها حجيتها في الإثبات في الحدود التي يجيزها القانون.

ويلتزم كل طرف بإخطار الطرف الآخر عند تغيير رقمه.

ولا يغني هذا البند عن الإعلان الرسمي أو الإعلان على يد محضر متى اشترط القانون اتخاذ هذا الشكل.

السند القانوني: المادتان ١٤٧ و١٤٨ مدني بشأن القوة الملزمة للعقد وتنفيذه بحسن نية، مع مراعاة القواعد الخاصة بالإعذار والإعلان.

البند الحادي والعشرون – انتقال آثار العقد

تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عن هذا العقد إلى الخلف العام والخاص لكل طرف في الحدود التي يقررها القانون وطبيعة الالتزام.

السند القانوني: المادتان ١٤٥ و١٤٦ مدني بشأن أثر العقد بالنسبة إلى الخلف العام والخاص.

البند الثاني والعشرون – الاختصاص القضائي

تختص المحكمة المختصة قانونًا بنظر أي نزاع ينشأ عن تفسير أو تنفيذ أو صحة أو فسخ هذا العقد، مع مراعاة قواعد الاختصاص النوعي والقيمي والمحلي الآمرة.

البند الثالث والعشرون – نسخ العقد

حرر هذا العقد من عدد ………………….. نسخ أصلية، تسلم كل طرف نسخة للعمل بموجبها، ووقع الطرفان على جميع صفحاته بعد قراءته وفهم مضمونه والموافقة عليه.

الطرف الأول – البائع

الاسم/ ………………………………………………………………
الرقم القومي/ ……………………………………………………….
رقم الهاتف/ ………………………………………………………….
التوقيع/ ……………………………………………………………..

الطرف الثاني – المشتري

الشاهد الأول

الشاهد الثاني

مكتب الأستاذ أحمد أبو ضيف المحامي بالنقض

اترك تعليقاً إلغاء الرد